Bestaat huis uit twee woningen?

Een particulier heeft een huis bestaande uit drie verdiepingen (souterrain, begane grond en eerste verdieping). Aan de buitenzijde is één toegangsdeur. De eerste verdieping is bereikbaar via een centrale opgang in de woning en heeft binnen een eigen toegangsdeur, een eigen keuken, badkamer, woonkamer en slaapkamer. De particulier woont beneden. De eerste verdieping wordt telkens voor enkele dagen aan toeristen verhuurd. Hoe werkt dit fiscaal?

Standpunt particulier
In zijn aangifte heeft de particulier 70% van de WOZ-waarde van de woning aangegeven in box 1 en de overige 30% van de WOZ-waarde in box 3. In de aangifte zijn geen inkomsten uit de tijdelijke verhuur opgenomen.

Posición de las autoridades fiscales
De Belastingdienst heeft bij de aanslagregeling, in afwijking van de aangifte, € 51.680 aan inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning in aanmerking genomen.

De rechtbank
De rechtbank is van oordeel dat de eerste verdieping van de woning deel uitmaakt van de eigen woning. Alle drie de verdiepingen van de woning behoren immers kadastraal tot dezelfde onroerende zaak die de particulier in zijn geheel anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking stond.

Dat de particulier de eerste verdieping van de woning niet zelf bewoond heeft, maakt niet dat deze hem niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking stond. Hij kon namelijk zelf bepalen of hij de verdieping al dan niet voor een bepaalde (korte) periode verhuurde of zelf in gebruik nam. Een daadwerkelijk gebruik of functioneren als hoofdverblijf wordt door de wet voor de kwalificatie eigen woning niet vereist. De omstandigheid dat de eerste verdieping van de woning zodanig is ingericht dat deze als afzonderlijke woonruimte gebruikt kan worden, maakt het voorgaande niet anders.

Er is hier sprake van tijdelijke terbeschikkingstelling van een deel van de eigen woning aan derden. De wettelijke regeling houdt in dat naast het huurwaardeforfait voor de gehele woning 70% van de voordelen uit de verhuur belastbaar zijn. De Belastingdienst heeft de inkomsten uit het ter beschikking stellen van de eerste verdieping van de woning terecht gecorrigeerd.

Het gerechtshof in hoger beroep
In hoger beroep stelt de particulier dat de onroerende zaak weliswaar uit één gebouw bestaat, maar dat er zich twee zelfstandige woningen bevinden. Eén van deze woningen is bij hem duurzaam als hoofdverblijf in gebruik en de tweede kan dan niet ook eigen woning zijn.

Het Hof kijkt op de eerste plaats naar de aard en inrichting van het gebouw. Daarvoor is bepalend of een bouwwerk naar zijn bedoeling oorspronkelijk gebouwd is als (één) woning (of als twee woningen). Het uiterlijk van het gebouw is dat van een klassiek herenhuis zoals dat ter plaatse veel voorkomt. Aan de buitenzijde zit een voordeur die als entree dient en aan de binnenzijde bestaat het gebouw uit een souterrain, een bel-etage en een verdieping. Deze bouwsoort wijst erop dat het gebouw naar zijn aard en inrichting bedoeld is om als één woning te dienen. Dit is dus anders dan een gebouw dat van meet af aan gebouwd is als appartementencomplex met een portiek en verschillende bouwlagen waarin zich naar bedoeld is zelfstandige woningen bevinden.

Van belang is verder dat bij de civielrechtelijke leveringsakte een gebouw met één woning bestaande uit de drie reeds benoemde woonlagen is geleverd en dat de eigendom van het gebouw dus niet in twee delen op belanghebbende is overgegaan. Er is dan ook geen sprake van een kadastrale splitsing. Een kadastrale splitsing kan een aanwijzing zijn dat de onroerende zaak uit meerdere zelfstandige woningen bestaat, nu daarvoor een verregaande bouwkundige splitsing vereist is. Hier behoort de eerste verdieping echter kadastraal tot dezelfde onroerende zaak als het souterrain en de bel-etage.

De stand van zaken is dus dat het gebouw vanuit historisch oogpunt uit één woning bestaat, civielrechtelijk als één woning is geleverd en één kadastraal object vormt, zodat het vermoeden gerechtvaardigd is dat sprake is van niet meer dan één woning.

De vraag is of dit anders wordt doordat de inrichting van de woning geschikt is gemaakt voor zelfstandige verhuur van een deel. Alhoewel de eerste verdieping diverse eigen voorzieningen kent (zoals een keuken en badkamer) en vanuit de hal over een af te sluiten deur beschikt, brengt dit niet zonder meer mee dat de eerste verdieping dan als een zelfstandige woning aangemerkt kan worden. De aanpassingen die de particulier aan de onroerende zaak heeft gedaan, om een gedeelte van de onroerende zaak geschikt te maken voor verhuur, zijn niet bouwkundig van aard. In wezen is alleen voorzien in een kookgelegenheid en een extra deur met een slot. Naar het oordeel van het Hof is dat onvoldoende om de eerste verdieping als woning te scheiden van de begane grond en het souterrain.

Het Hof oordeelt dat het souterrain, de bel-etage en de eerste verdieping tezamen één woning vormen.

De Belastingdienst heeft terecht 70 procent van de huurinkomsten tot het inkomen uit werk en woning gerekend.

Nota: De particulier in deze zaak ontving forse inkomsten uit de tijdelijke verhuur van de eerste etage van zijn woning aan toeristen. Zijn poging om deze gunstiger te laten belasten is begrijpelijk, maar fiscale regels volgen de feiten. Het huis bestond niet uit twee echte woningen.