Una pareja posee una segunda vivienda que no tiene como inversi\u00f3n inmobiliaria ni est\u00e1 alquilada. La cuesti\u00f3n es c\u00f3mo debe tributar esta vivienda en la casilla 3 en virtud del restablecimiento del derecho. El Alto Tribunal ofrece una gu\u00eda muy completa sobre diversas situaciones pr\u00e1cticas.<\/p>\n
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L\u00ednea principal<\/strong> Variaciones de valor no realizadas: bienes inmuebles todo el a\u00f1o parte fondos propios El valor de la vivienda a principios de a\u00f1o debe basarse en el valor que figura en la tasaci\u00f3n WOZ. Es decir, el valor que ten\u00eda la vivienda en la fecha de referencia del valor, un a\u00f1o antes del inicio del a\u00f1o natural para el que se determina dicho valor. Para el valor de la vivienda al final del a\u00f1o, debe utilizarse el valor de la vivienda determinado con arreglo a la Ley WOZ para el a\u00f1o natural siguiente, cuya fecha de referencia del valor es tambi\u00e9n un a\u00f1o anterior.<\/p>\n Variaciones de valor no realizadas: casa parte a\u00f1o parte fondos propios Variaciones de valor no realizadas: desplazamiento dentro de los fondos propios<\/strong> Correcciones de valor no realizadas: inversiones<\/strong> El punto de partida es que la inversi\u00f3n inicial realizada por un contribuyente al adquirir un bien inmueble, incluso en los casos en que ese bien ya se encuentre en un estado mejorado o ampliado, no dar\u00e1 lugar por s\u00ed misma a que el contribuyente obtenga un rendimiento de ese bien en el a\u00f1o de la inversi\u00f3n. En efecto, el valor de ese inmueble que se tenga en cuenta al final del ejercicio s\u00f3lo dar\u00e1 lugar a la constataci\u00f3n de un rendimiento real en la casilla 3 en la medida en que ese valor supere el valor inicial de la casilla 3. En efecto, en la medida en que el valor al final del ejercicio corresponda a la inversi\u00f3n, no podr\u00e1 decirse que el contribuyente haya obtenido realmente un rendimiento. En esa medida, s\u00f3lo se refiere (al contravalor de) la aportaci\u00f3n de fondos propios.<\/p>\n Una aplicaci\u00f3n equilibrada de la ley implica que este tratamiento de la inversi\u00f3n original al adquirir un inmueble se aplica igualmente al c\u00e1lculo de la rentabilidad real del a\u00f1o en que tiene lugar la inversi\u00f3n posterior en un inmueble. Al fin y al cabo, ambas son inversiones. Esto significa que el aumento de valor como resultado de una inversi\u00f3n posterior no puede considerarse un rendimiento. En un a\u00f1o en el que se enajena adicionalmente el bien inmueble, esto se aplica al c\u00e1lculo tanto del rendimiento del transmitente como del del adquirente.<\/p>\n Por lo tanto, los costes de ampliaci\u00f3n o mejora de un bien inmueble tienen un impacto diferente de los costes de mantenimiento a la hora de determinar la tasa de rendimiento real. Aunque los gastos de mantenimiento no son deducibles, al igual que los gastos de inversi\u00f3n, toda variaci\u00f3n del valor del bien resultante de los gastos de mantenimiento forma parte del rendimiento real.<\/p>\n Por lo tanto, es necesario distinguir entre mantenimiento y nuevas inversiones en un bien inmueble. Esto significa (i) que los costes de las obras realizadas en un bien inmueble deben considerarse costes de mantenimiento en la medida en que la finalidad de dichas obras sea restablecer o mantener el bien tal como exist\u00eda al inicio de las obras en condiciones de uso, (ii) que en los casos en que, en el caso de las obras de reforma de un bien inmueble, tengan lugar tanto la reparaci\u00f3n como la renovaci\u00f3n, (iii) que tal divisi\u00f3n no se produce cuando el objeto objeto de la reforma ha sido objeto de una renovaci\u00f3n tan radical que se trata esencialmente de una construcci\u00f3n nueva, en cuyo caso no existe mantenimiento alguno.<\/p>\n Cuando se trata de inmuebles de uso residencial, el tratamiento de las inversiones debe tener en cuenta la circunstancia de que el valor WOZ es normativo para determinar la variaci\u00f3n de valor que forma parte del rendimiento real. Si el contribuyente ha realizado nuevas inversiones (ampliaci\u00f3n o mejora) en una vivienda que forma parte de su activo en la casilla 3, no puede darse por sentado el punto de partida de que la variaci\u00f3n de valor que debe tenerse en cuenta como rendimiento efectivo es igual a la variaci\u00f3n del valor WOZ en el transcurso del a\u00f1o. No obstante, s\u00f3lo procede desviarse de esa hip\u00f3tesis en el caso de los bienes inmuebles de uso residencial si el valor WOZ se determina al final del a\u00f1o debido a una variaci\u00f3n intermedia. La parte de este valor final atribuible a la ampliaci\u00f3n o mejora no se tiene en cuenta entonces a la hora de determinar el rendimiento real del a\u00f1o en el que tuvo lugar la nueva inversi\u00f3n. Corresponde al contribuyente establecer los hechos y, en caso de controversia, demostrar de forma plausible la necesidad de tal desviaci\u00f3n y su alcance.<\/p>\n Nota:<\/strong> Para determinar el rendimiento real, el Tribunal Supremo no tiene en cuenta expl\u00edcitamente un beneficio debido al uso propio de la segunda vivienda.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" El Tribunal Supremo ofrece una orientaci\u00f3n exhaustiva sobre el c\u00e1lculo de los rendimientos reales en la casilla 3 de una segunda vivienda.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":617,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"rs_blank_template":"","rs_page_bg_color":"","slide_template_v7":"","footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-584","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actueel"],"yoast_head":"\n
El incremento de valor no realizado de la segunda vivienda tambi\u00e9n forma parte del rendimiento real. A continuaci\u00f3n, el Tribunal Supremo explica c\u00f3mo determinar concretamente el rendimiento real.<\/p>\n
<\/strong>Las variaciones positivas y negativas del valor de los activos que figuran en la casilla 3 pertenecen al rendimiento real, aunque el contribuyente no haya realizado a\u00fan esas variaciones de valor. Para los activos que pertenecen al contribuyente a lo largo del a\u00f1o, el punto de partida es la diferencia entre su valor WOZ al principio y al final del a\u00f1o.<\/p>\n
<\/strong>En el caso -que no se da aqu\u00ed- de que el contribuyente haya adquirido o transmitido a lo largo del a\u00f1o una vivienda perteneciente a su activo de la casilla 3, la variaci\u00f3n del valor WOZ de la vivienda s\u00f3lo debe tenerse en cuenta para determinar su rendimiento efectivo en la medida en que sea imputable a la parte del a\u00f1o en que dicha vivienda form\u00f3 parte del activo de la casilla 3 del contribuyente. De este modo, tanto para el adquirente como para el transmitente, la variaci\u00f3n del valor WOZ entre el inicio y el final del ejercicio debe imputarse de forma proporcional en el tiempo al per\u00edodo de dicho ejercicio en el que la vivienda form\u00f3 parte del patrimonio de la persona que figura en la casilla 3.<\/p>\n
El valor de los activos totales de la casilla 3 del contribuyente puede cambiar porque un activo de la casilla 3 se sustituye por otro al que se aplican normas de valoraci\u00f3n diferentes. Esta situaci\u00f3n puede producirse, por ejemplo, cuando se adquiere o se enajena una vivienda. Asimismo, el valor de los activos totales de la casilla 3 del contribuyente puede sufrir un cambio debido a que el contribuyente adquiere o enajena un bien que est\u00e1 exento. Estos cambios de valor no se deben a una evoluci\u00f3n del valor de un activo y, por lo tanto, no pueden considerarse rendimientos reales obtenidos. Esto implica que en caso de compra o venta por parte del contribuyente de una vivienda perteneciente a su activo de la casilla 3, cualquier diferencia entre el precio de compra y el valor WOZ de dicha vivienda afecta al valor del activo total de la casilla 3, pero no se considera rendimiento real en la casilla 3.<\/p>\n
En la pr\u00e1ctica, no est\u00e1 claro c\u00f3mo tratar las inversiones posteriores en un bien inmueble tras su adquisici\u00f3n (en lo sucesivo, tambi\u00e9n denominadas inversiones posteriores) a la hora de determinar el rendimiento real de un bien inmueble en la casilla 3, en el contexto de la restituci\u00f3n de derechos. Se trata de los gastos que no se califican de gastos de mantenimiento, sino que se refieren a la mejora y ampliaci\u00f3n del bien inmueble, lo que debe incluir tambi\u00e9n la construcci\u00f3n de un edificio en un terreno perteneciente al contribuyente.<\/p>\n